Kwartaalverslag Aegon Hypotheken Q4 2021
Het laatste kwartaal van 2021 is voorbijgevlogen. Ondanks de roering rondom COVID-19 hebben wij het vorige jaar succesvol afgesloten. In deze kwartaalrapportage brengen wij u op de hoogte van de ontwikkelingen in Q4 2021.
Goed om te weten: alle recente ontwikkelingen rondom de heksenketel in hypothekenland en de situatie in de Oekraïne worden niet in deze rapportage weergegeven. Deze staan in de volgende kwartaalupdate.
Nieuws van Aegon Hypotheken
Productie over 2021
De marktproductie in 2021 is echter bijna 30 miljard euro hoger dan in 2020. Omdat de totale marktproductie in 2021 bijna 30 miljard euro hoger is dan in 2020, hebben wij - ondanks een lager marktaandeel - wel een vergelijkbaar productieniveau bereikt als in 2020. Volgens Kadastercijfers hebben wij over het jaar 2021 een marktaandeel behaald van 5,9%. Daarmee staan we qua marktaandeel op de vijfde plaats.
Wij doen mee aan een proef voor snellere hulp bij hypotheekachterstanden
Dit doen we samen met 15 gemeenten, de Rabobank en de Nederlandse Vereniging voor Veiligheidskunde (NVVK). Momenteel hebben gemeenten al informatie over inwoners met financiële problemen. Denk hierbij aan betalingsproblemen in gemeentelijke belastingen, zorgnota's of energierekeningen Gedurende de proef worden deze gegevens uitgebreid met informatie over achterstanden in hypothecaire leningen. Door deze inzichten te combineren hopen gemeenten kwetsbare huishoudens op tijd te identificeren en hulp te bieden. Vanuit onze expertise sluiten wij aan om zo financiële problemen bij onze hypotheekklanten te helpen voorkomen. Lees het nieuwsbericht.
Introductie verhoogde inschrijving
Per half november 2021 is het voor klanten die een nieuwe Aegon-hypotheek afsluiten, mogelijk om bij de notaris een verhoogde inschrijving aan te vragen. Klanten maken hier massaal gebruik van. Dankzij uw herhaalde feedback over het belang van deze mogelijkheid, is dit gerealiseerd. Sinds de introductie hebben we 2.616 aanvragen met verhoogde inschrijving verwerkt. Blijf uw wensen en feedback doorgeven.
_________________________________________________________________________________________
Algemene trends, inzichten en ontwikkelingen op de woningmarkt
Snel herstel van de economie, de productiecapaciteit kan de groei niet bijbenen
Sinds Q1 2021 vormt het tekort aan bouwmaterialen een steeds grotere belemmering voor verdere groei. De Nederlandse economie heeft de grens van haar capaciteit bereikt. Dit blijkt ook uit de inflatie van de Nederlandse economie en het lage werkloosheidsniveau.
Over 2021 zijn de Nederlandse huizenprijzen gemiddeld met 15,2% gestegen
Dit is de sterkste huizenprijsstijging sinds 2000. Daar staat tegenover dat het aantal transacties in de woningmarkt daalde. Deze combinatie geeft de krapte weer op de Nederlandse hypotheekmarkt. Dit blijkt ook uit cijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) die - ten opzichte van vorig jaar - een daling van 33% in het aantal te koop staande woningen laat zien.
De daling van de hypotheekrente stagneert
In Q3 2021 bleven de rentes dalen tot zelfs een historisch laag niveau. Daar lijkt in Q4 een einde aan te zijn gekomen. Na een lange periode met een dalende rentetrend in Q4 hebben enkele verhogingen van de rentetarieven plaatsgevonden.
Het NIBUD ziet geen reden om de LTI-limieten aan te passen
Sinds 2007 stelt het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (NIBUD) de LTI-norm (loan-to-income) vast die voor de Nederlandse wetgeving van toepassing zijn. Dit betekent dat alle hypotheekverstrekkers zich aan deze LTI-limieten moeten houden bij het verstrekken van hypotheken. Het NIBUD past de inkomenscriteria elk jaar aan. Dit gebeurt op basis van veranderingen in de inkomsten en uitgaven van Nederlandse huishoudens en andere factoren die van invloed hebben op de betaalbaarheid van een hypothecaire lening. In een rapport concludeert het NIBUD dat de huidige LTI-limieten goed werken. Reden hiervoor is dat het percentage mensen met een betalingsachterstand op hun hypothecaire lening, minder dan 1% bedraagt.
Bovendien concludeert het NIBUD dat de huidige limieten potentiële kopers een goede bescherming bieden tegen overkreditering. Daarom zien zij geen reden om de methodologie achter hun berekeningen te wijzigen. In plaats daarvan hebben zij alleen de parameters voor de vaststelling van de LTI-limieten geactualiseerd. Dit heeft geleid tot slechts kleine verschuivingen in de maximale LTI-limieten voor hypothecaire leningen.
Gemiddeld kunnen huishoudens, bij een vergelijkbaar inkomen als in 2021, in 2022 iets minder lenen dan in 2021. Wanneer echter rekening wordt gehouden met de gemiddelde loonstijging van 2,2% kan een huishouden in 2022 iets meer lenen dan in 2021. Hieronder ziet u een grafiek met het verschil in het maximale leenbedrag (y-as) tussen 2021 en 2022 voor elke inkomenscategorie. Dit wordt getoond voor zowel een huishouden met een stabiel inkomen (blauwe lijn) als een huishouden met een gemiddelde loonstijging van 2,2% (rode lijn).
Bron: Hypotheken Data Nederland, Kwartaaloverzicht Q4 2021
_________________________________________________________________________________________
Cijfers en grafieken
De Nederlandse markt sloot 2021 af met een hoge hypotheekproductie in het vierde kwartaal. Volgens Kadaster kwam de productie in het vierde kwartaal uit op 58 miljard euro. In vergelijking met Q4 2020 is dat ruim 15% meer. Over heel 2021 bereikte de hypotheekproductie voor het tweede jaar op rij een historisch hoogtepunt met meer dan 163 miljard euro. Dat is een stijging van 17% ten opzichte van de productie van 2020. Als we daarnaast ook kijken naar het aantal hypotheekaanvragen in HDN, is ten opzichte van 2020 een stijging van 5,1% te zien. In vergelijking met het voorgaande jaar is het aantal aanvragen voor de aankoop van een nieuwe woning met 12,5% gedaald. Daar tegenover staat dat het aantal aanvragen voor herfinanciering en verhogingen met ruim 28% is gestegen. Hieruit blijkt dat de kopersmarkt afneemt en de Nederlandse hypotheekmarkt voor een groot deel wordt gedreven door herfinancieringen. Oorzaak hiervoor is de lage rentestand in Q4 2021, sterk stijgende huizenprijzen en het slinkende aantal beschikbare koopwoningen.
De productiecapaciteit kan het snelle economische herstel van de COVID-recessie niet bijbenen. Een tekort aan materialen belemmert sinds het begin van 2021 verdere groei. Het lijkt erop dat de Nederlandse economie de grens van haar capaciteit bereikt heeft.
De Nederlandsche Bank (DNB) voorspelt een groei van het Bruto Binnenlands Product (BBP) van circa 3,6% voor 2022 en 1,7% voor 2023. Deze inschatting is onzeker omdat de onvoorspelbaarheid van de COVID-pandemie roet in het eten kan blijven gooien.
Ook de Nederlandse arbeidsmarkt is de afgelopen maanden zeer krap geworden. Na een aanvankelijke stijging van de werkloosheid met 4,6% bij het begin van de pandemie, is het gemiddelde werkloosheidspercentage in 2021 gestabiliseerd op 4,2%. In december 2021 was dit zelfs nog lager met 3,8%. DNB verwacht dat de werkloosheid in 2022 en 2023 licht zal dalen tot respectievelijk 3,4% en 3,5%.
In december 2021 is de inflatie sterk gestegen tot 5,7%. Deze piek wordt vooral veroorzaakt door de onverwachte sterke stijging van de energieprijzen. Over heel 2021 is de inflatie uitgekomen op 2,7%. Volgens DNB zal de inflatie relatief hoog blijven met 3,0% in 2022 en 2,9% in 2023. Naast de sterk stijgende energieprijzen heeft ook de krappe arbeidsmarkt invloed op de Nederlandse inflatie. Dit zal naar verwachting leiden tot hogere arbeidskosten per eenheid. DNB verwacht geen loon-prijsspiraal.
Over heel 2021 zijn de Nederlandse woningprijzen gestegen met gemiddeld 15,2%. Dit is de sterkste prijsstijging sinds 2000. De prijsstijging was in Q4 2021 het hoogst, met een gemiddelde jaar op jaar stijging van 19,6%. Ondanks een zeer sterk eerste kwartaal, was het totaal aantal woningtransacties in 2021 ongeveer 4% minder dan in 2020. Net als in voorgaande kwartalen in 2021 zijn de gemiddelde woningprijsstijgingen in Q4 2021 het sterkst in Drenthe, Flevoland en Gelderland. Toch is te zien dat overal in het land de woningprijzen stijgen, met meer dan 15% in Q4 2021. Tot slot ligt - ondanks de ambitie van de Nederlandse regering om de bouw van nieuwe woningen te versnellen - het aantal nieuwgebouwde woningen in 2021 onder het aantal van in 2020 en 2019 gebouwde woningen.
_________________________________________________________________________________________
Besluiten uit de politiek
Na een lange kabinetsformatie is op 15 december een regeerakkoord gepresenteerd
In dit akkoord presenteerden de coalitiepartners hun plannen voor de periode 2021-2025. De Nederlandse woningmarkt is een van de terreinen waarop de coalitiepartners ingrijpende veranderingen willen doorvoeren. Waaronder:
1. Terugdringen van het tekort op de Nederlandse woningmarkt
Om de huidige krapte op de Nederlandse woningmarkt terug te dringen, hebben de coalitiepartners afgesproken om als doelstelling 100.000 nieuwe woningen per jaar te bouwen. Van deze woningen zal minimaal 2/3 bestaan uit betaalbare huurwoningen of koopwoningen binnen de NHG-grens. Daarnaast wordt innovatieve bouw, zoals prefab of circulair bouwen, gestimuleerd. Tot slot zullen starters worden ondersteund bij het kopen van een woning door de herinvoering van de zogenaamde 'premie A-woningen'. Bij dit soort woningen verstrekt de overheid, onder bepaalde voorwaarden, een subsidie voor het kopen van een woning.
2. Wijzigingen in de standaard acceptatiecriteria voor hypotheken
De coalitiepartners stellen enkele kleine wijzigingen voor in de acceptatiecriteria voor hypotheken. Ten eerste stellen zij voor om bij de aanvraag van een hypotheek te kijken naar de huidige hoogte van de studieschuld in plaats van de oorspronkelijke studieschuld zoals nu het geval is. Ten tweede stellen zij voor om het voor senioren eenvoudiger te maken om een verzilverhypotheek aan te vragen. Met een verzilverhypotheek kan iemand de overwaarde benutten die is opgebouwd uit de eigen woning. Ten slotte zal de loan-to-value-limiet niet verder worden verlaagd.
3. Fiscale regelingen
De coalitiepartners willen de complexiteit van het fiscale stelsel in Nederland verminderen, maar geven niet aan hoe dit precies zal worden bereikt. Daarnaast is in totaal € 3 miljard aan lastenverlichting in de plannen opgenomen. Specifiek voor de hypotheekmarkt stellen de coalitiepartners voor om de belastingvrijstelling voor de zogenaamde ‘jubelton’ te laten vervallen. Tot slot blijft de hypotheekrenteaftrek voorlopig zoals het nu is, ondanks dat DNB en AFM voorstander zijn van een versnelde afbouw.
4. Duurzaamheid
De coalitiepartners willen veel investeren in de verduurzaming van onze economie. Onder andere door hun broeikasgas-doelstellingen af te stemmen op de EU-doelstelling ‘Fit for 55’. Deze doelstelling is erop gericht om de uitstoot van broeikasgassen in 2030 met 55% te verminderen ten opzichte van het niveau van 1990. Om dit doel te bereiken, hebben de coalitiepartners zelfs een hoger ambitieniveau van 60% broeikasgasemissiereductie in 2030 vastgesteld. Om de verduurzaming van Nederlandse woningen kracht bij te zetten worden hybride warmtepompen gesubsidieerd en is er een nationaal isolatieprogramma opgezet waarbij de subsidie op isolatiemaatregelen met ingang van 1 januari 2022 zal worden verhoogd.
Zelfbewoningsplicht om kopers te beschermen tegen beleggers
Met de huidige tekorten op de woningmarkt is het voor veel mensen moeilijker geworden om een geschikte woning te vinden. Een van de redenen hiervoor is dat beleggers panden opkopen om deze te verhuren. Dit heeft ongewenste woningprijsstijgingen als gevolg. Om dit probleem te ondervangen, overwegen veel gemeenten om een zelfbewoningsplicht in te voeren. Amsterdam was in november 2021 de eerste gemeente die aankondigde een dergelijke zelfbewoningsplicht in te voeren. Dit geldt voor woningen met een WOZ-waarde van minder dan € 512.000, wat ongeveer 60% van de woningen in Amsterdam beslaat. Deze zelfbewoningsplicht blijft gelden voor de eerste vier jaar na aankoop van de woning.
Momenteel is een dergelijke verplichting tot zelfbewoning wettelijk alleen toegestaan voor nieuwbouwwoningen. Volgens een onderzoek van De Volkskrant waaraan tweederde van alle Nederlandse gemeenten heeft deelgenomen, heeft 60% van de Nederlandse gemeenten momenteel een zelfbewoningsverplichting voor nieuwbouwwoningen. Door een wetswijziging is deze verplichting voor zelfbewoning vanaf 1 januari 2022 ook mogelijk voor bestaande woningen. Na de aankondiging van Amsterdam hebben ook Rotterdam en Den Haag een soortgelijke verplichting voor zelfbewoning aangekondigd. Volgens de enquête van het Nederlands Dagblad overwegen nog zeker 130 gemeenten om ook een verplichting voor zelfbewoning van bestaande gebouwde woningen in te stellen.
_________________________________________________________________________________________
Wijzigingen in NHG-voorwaarden in 2022
NHG heeft haar nieuwe Voorwaarden & Normen voor de eerste helft van 2022 in kaart gebracht. In dit overzicht ziet u de belangrijkste informatie en welke wijzigingen wij wel of niet overnemen in ons beleid.
Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen (WSNP)
Zijn er klanten die het WSNP-traject succesvol hebben doorlopen? Dan geeft NHG deze klanten toestemming voor het aanvragen van NHG. Ongeacht de eerdere BKR-codering(en) waarvoor het traject is ingezet. Eén jaar na afgifte van het vonnis kunnen klanten een hypotheek met NHG aanvragen.
Wij nemen deze wijziging niet over in ons acceptatiebeleid.
Echtscheidingsdocumenten
NHG-hypotheek aanvragen en gescheiden? Bij klanten die voor 2010 gescheiden zijn, vraagt NHG voortaan om een recent uittreksel van de burgerlijke stand en de meest recente belastingaangifte. Een echtscheidingsconvenant en de beschikking zijn hierdoor niet meer nodig.
Wij nemen de voorgenomen wijziging over voor NHG-leningen. Voor leningen zonder NHG blijft het huidige beleid van toepassing.
Schuldhulpverlening
Gemeenten registreren de toegang tot schuldhulpverlening met de soortcode SR. Per 1 januari 2022 zijn de nieuwe soortcode SH (schuldhulp) en SK (saneringskrediet) in gebruik genomen. De huidige SR (schuldregeling) wordt dan door BKR omgezet naar:
- SR zonder een bedrag wordt SH (schuldhulp)
- SR met een bedrag wordt SK (saneringskrediet)
De wijziging in soortcodes heeft geen invloed op ons acceptatiebeleid. Hier zijn verder geen wijzigingen in.
Toetsing werkelijke last
Per 1 januari 2022 worden private-autolease en aflopende kredieten getoetst op 2%, maar minimaal met de werkelijke last als die hoger is.
Deze wijzigingen in de toetsing van private-autolease en aflopende kredieten nemen wij over voor zowel NHG als niet-NHG leningen. Ons huidige beleid is dat wij toetsen op 2%. Het toetsen op minimaal de werkelijke last gaan wij inbouwen in onze systemen.
Private-autolease
Per 1 april 2022 gaat het BKR private-autolease (OA) voor het volledige bedrag inschrijven in plaats van de 65% daarvan. Dit betekent dat uw klant minder kan lenen. Op onze website hebben wij een informatief artikel voor consumenten over dit onderwerp geplaatst. De tegenhanger van dit artikel, voor u als adviseur vindt u op het Aegon Intermediair Portaal.
Einddatum hypotheekrenteaftrek
Wil uw klant een verhoging op een bestaand contract? Dan neemt u voortaan de einddatum van de hypotheekrenteaftrek van bestaande leningdelen mee in de berekening van de maximale verstrekking. Deze einddatum vult u in bij de aanvraag.
Deze wijziging geldt voor zowel NHG-leningen als leningen zonder NHG.
_________________________________________________________________________________________
Disclaimer
Dit nieuwsbericht is opgesteld door Aegon Hypotheken B.V. ("Aegon"). Hierin zijn wij uitgegaan van de juistheid en volledigheid van alle informatie die uit verschillende bronnen beschikbaar is. Daarop hebben wij vertrouwd. De informatie is niet geverifieerd, goedgekeurd of bevestigd door een onafhankelijke derde. Historische informatie is niet indicatief voor toekomstige prestaties. De complete disclaimer in het Engels staat hier.
Aegon Hypotheken B.V. is een dochteronderneming van Aegon Nederland N.V. en is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder nummer 52054454. Aegon Nederland staat onder toezicht van De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten in Nederland.