Eerste prijsdaling in 9 jaar 

In het vierde kwartaal van 2022 was er sprake van een prijsdaling op de woningmarkt vergelijken met het vorige kwartaal. Dit zagen we voor het laatst in 2013. 

De prijzen daalden in alle provincies. Met 3,7% liet Utrecht de sterkste daling zien. De belangrijkste oorzaken zijn hogere rentetarieven en de daaropvolgende druk op het besteedbare inkomen, veroorzaakt door inflatie. Aangezien beide naar verwachting hoog zullen blijven, blijft de betaalbaarheid van woningen onder druk staan en is de kans groot dat de prijzen verder dalen. Met name in de grote steden speelt de opkoopbescherming ook een rol. Zo werd bijvoorbeeld in Amsterdam in 2018 17% van de woningen gekocht door investeerders, terwijl dit in de eerste helft van 2022 nog slechts 9% was. (Bron: Hypothekenupdate Q4 2022 en jaaroverzicht 2022, IG&H). 

Nieuwbouw onder druk 

Hogere prijzen voor bouwmaterialen en strengere stikstofregels zorgen ervoor dat nieuwbouwwoningen relatief duur worden en daarmee minder aantrekkelijk. Ook zorgt een tekort aan ambtenaren ervoor dat de procedures rondom bestemmingsplannen voor bouwlocaties lang duren. Gecombineerd zorgt dit voor een afnemend aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen in het laatste kwartaal van 2022. Het aantal bouwvergunningen dat tot november werd afgegeven, daalde in vergelijking tot een jaar eerder met 12,6% tot 60.000 nieuwe woningen. Dit is ruim onder het doel van de overheid dat 100.000 nieuwe woningen is.  

Duurzame woningen presteren beter 

In de afgelopen jaren is er steeds meer aandacht gekomen voor verduurzaming binnen de hypotheekmarkt. Als gevolg van de sterke stijging van de energie- en gasprijzen in 2022 lijkt er een versnelling te zijn ingezet. Hypotheken Data Netwerk (HDN) meldt dat 11,2% van de financieringsaanvragen in 2022 voor energiebesparende maatregelen was, tegenover 8,0% in 2021.  

Duurzame woningen zijn in verhouding meer waard dan hun minder duurzame tegenhangers en dit verschil neemt alleen maar verder toe. Zo was het waardeverschil tussen vergelijkbare G-label en C-label woningen in 2021 nog 8%. In 2022 is dit verschil gestegen naar bijna 12%. Een vergelijkbare ontwikkeling is te zien bij E-label woningen ten opzichte van B-label woningen, blijkt uit onderzoek van Brainbay.  

Naast het duidelijke verschil in de ontwikkeling van de woningwaarde, is er ook een verschil in de ontwikkeling van het aantal transacties en de snelheid waarmee een duurzame woning wordt verkocht ten opzichte van een minder duurzame woning.  

In het onderzoek dat Brainbay deed in het derde kwartaal van 2022, blijkt bijvoorbeeld dat er in totaal 10-% minder woningen werd verkocht dan een kwartaal eerder. Voor woningen met een E, F of G label was dit 12-18%. Daarnaast is de gemiddelde verkooptijd in dagen van woningen met een label A (of hoger) t/m C gemiddeld 25 dagen, voor woningen met een label D of E gemiddeld 27 dagen en voor een F of G woning gemiddeld 29 dagen. Ook deze verschillen zijn alleen maar groter geworden in het derde kwartaal van 2022 ten opzichte van een kwartaal eerder.  

Deze inzichten tonen aan hoe belangrijk het is om te investeren in de verduurzaming van een woning om ervoor te zorgen dat de prestatie van de woning op peil blijft (gemeten in waardeontwikkeling en verkoopbaarheid van de woning). 

Randstedelingen trekken meer naar platteland 

Met het uitbreken van de Covid-pandemie kwamen er een aantal rapporten over veranderende woonwensen (voorbeeld: Meer groen en een groter huis: we willen anders wonen door corona - RTL Nieuws en Bouwen voor ouderen kan gehele woningmarkt toegankelijker maken - ESB). De rapporten wijzen op een versnellende migratiegolf van de Randstad naar gebieden buiten de Randstad. In het eerste kwartaal van 2021 werd hierover ook al geschreven, maar toen kon er nog niet vanuit de beschikbare data een link worden gelegd met het uitbreken van de Covid-pandemie. Dit was namelijk een trend die al vanaf 2015 zichtbaar was. 

Een analyse van Rabobank (Goedkope huizen op het platteland magneet voor stadse Randstedelingen, 24-11-2022) laat zien dat de coronapandemie niet heeft geleid tot een grote verschuiving in woonvoorkeuren of in de plek waar mensen een huis kopen. Grotere huizen (die meestal buiten de Randstad te vinden zijn) zijn inderdaad populairder geworden, maar deze ontwikkeling is al een paar jaar te zien. Toch koopt 60% van de inwoners in de Randstad liever een huis in hun eigen stad waardoor steden altijd nog populair blijven. 

Alleen de sterke stijging van de huizenprijzen heeft het vinden van betaalbare koopwoningen in de stad steeds moeilijker gemaakt. Sinds 2015 kopen mensen in de Randstad dan ook steeds vaker een huis buiten de stad waar ze wonen.  

De trek uit de stad hangt samen met de relatief hoge prijzen in de Randstad. Uit een analyse van de Rabobank blijkt dat de prijs per vierkante meter samenhangt met hoe vaak men een woning ergens anders koopt. Dus hoe hoger de prijs per vierkante meter in een gemeente, des te vaker wordt er gezocht naar een woning buiten deze gemeente. Wel kopen deze Randstedelingen nog vaak een huis in een andere stad buiten de Randstad, maar wordt er ook steeds vaker een woning op het platteland gekocht.  

Het is nog onzeker of deze ontwikkelingen zich blijven doorzetten. Nu er een duidelijke omslag zichtbaar is in de ontwikkeling van de huizenprijzen, zal de prijs een minder belangrijke rol spelen in de keuze om een woning buiten de Randstad te kopen. 

Jaaroverzicht 2022 - HDN