Kwartaalverslag Aegon Hypotheken Q2 2022
Welkom bij het Kwartaalbericht Aegon Hypotheken. In deze update bespreken we de Nederlandse hypotheekmarkt en gerelateerde ontwikkelingen in het afgelopen kwartaal. Onder andere interessante ontwikkelingen met betrekking tot de Nederlandse woningmarkt, de stijgende hypotheekrente en ook de livegang van Calcasa Desktop Taxatie komen aan bod.
Algemene ontwikkelingen
Richtlijn energieprestatie van gebouwen (EPBD IV) moet de energietransitie voor woningen verder versnellen
Eén van de belangrijke doelen is om de energielabels tussen landen meer te harmoniseren. Daarnaast wordt er een normering voor de bestaande bouw geïntroduceerd. Voor woonhuizen geldt dat uiterlijk in 2030 energielabel D en in 2033 energielabel C bereikt moet worden.
Stijgende hypotheekrente verandert de Nederlandse hypotheekmarkt aanzienlijk
Behalve dat de renteverhoging een halt heeft gezet op de groei van de oversluitmarkt en daarmee de gehele hypotheekmarkt, heeft het ook geleid tot een verschuiving in de gekozen rentevast periodes. In de periode tussen begin 2020 en eind 2021 was gemiddeld tussen de 20% en 30% van de hypotheekaanvragen uit rentevast periodes t/m 10 jaar. In de laatste week van juni 2022 is dit opgelopen naar bijna 60%.
Aegon Hypotheken accepteert de Calcasa Desktop Taxatie vanaf 15 juni 2022
Vanaf 15 juni 2022 accepteert Aegon Hypotheken naast de reguliere taxatie onder bepaalde voorwaarden een Calcasa Desktop Taxatie. De taxatie van een woning wordt uitgevoerd door een onafhankelijk taxateur, zonder dat er een bezoek aan de woning plaatsvindt. Deze manier van taxeren is voor de klant sneller en de kosten liggen significant lager dan bij een reguliere taxatie.
Bekijk hier de facts & figures van de hypothekenmarkt Q2 2022
_________________________________________________________________________________________
Hypotheekmarktontwikkelingen
Nederlandse macro-economische trends
Lees hier de Macro Economische Verkenning 2022 (CPB)
De Nederlandse economie loopt tegen haar capaciteitsgrenzen aan
De Oekraïne-oorlog raakt de Nederlandse economie. De oorlog zorgt voor een verdere stijging van energieprijzen en wakkert de onzekerheid aan. Dit drukt op de groei van de wereldhandel. De DNB verwacht dat de groei in 2022 uitkomt op 2,8%, met name gedreven door het neveneffect van de sterke groei aan het eind van 2021.
De arbeidsmarkt is momenteel erg krap. Voor volgend jaar verwacht de DNB dat de werkgelegenheid nauwelijks zal toenemen, waarmee de werkloosheid laag blijft. Voor 2022 wordt dit gemiddeld geschat op 3,3% waarna dit slechts licht oploopt naar respectievelijk 3,6% en 3,4% in 2023 en 2024.
De inflatie is met name sterk opgelopen door de gestegen energieprijzen, maar breidt zich nu ook uit naar andere goederen en diensten. DNB schat de inflatie voor dit jaar op gemiddeld 8,7%, waarna deze afneemt naar 3,9% in 2023 en 2,4% in 2024. Verwacht wordt dat het overheidstekort verder zal dalen, ondanks de sterke groei van de overheidsuitgaven in de komende jaren. Het verloop van de oorlog in Oekraïne en de eventuele stop op toevoer van Russisch gas naar Europa zorgen voor veel onzekerheid. Mocht er een volledige stop komen op de toevoer van Russisch gas naar Europa dan is uitval van productie bij bedrijven een realistisch scenario, waarmee een recessie op de loer ligt.
_________________________________________________________________________________________
Nederlandse woningmarkt
De woningmarkt vertoont tekenen van afkoeling na stijging van de hypotheekrente
De stijging van de huizenprijzen in Nederland lijkt over zijn hoogtepunt heen te zijn. Waar de jaar-op-jaar huizenprijsstijging in de eerst maand van dit jaar nog uitkwam op 21,1% is dit in juni inmiddels afgenomen naar 16,6%. De verwachting is dat dit de komende maanden verder zal gaan afnemen. Desondanks zal de huizenprijsstijging voor 2022 gemiddeld zo rond de 14% uitkomen, voor het grootste deel gedreven door de stijging in het eerste kwartaal van 2022 en een doorwerking hiervan vanuit 2021. Dat de huizenprijsstijging afvlakt komt vooral door de verwachte afname van de leenruimte van huishoudens. De leenruimte wordt voor het grootste deel bepaald door het nominale inkomen en de hypotheekrente. Met name de sterk gestegen hypotheekrente heeft een drukkend effect op de leenruimte.
Het aantal woningtransacties in het tweede kwartaal van 2022 is met bijna 8% toegenomen ten opzichte van het eerste kwartaal van 2022
Hiermee zit het aantal woningverkopen in 2022 nog steeds ruim 23% beneden het niveau van 2021. De Nederlandse huizenprijzen zijn in het tweede kwartaal van 2022 gemiddeld toegenomen met 18,4% ten opzichte van dezelfde periode in 2021. Als we kijken naar de verschillen per provincie dan heeft Flevoland de grootste prijsstijging met 21,7% en Zeeland de laagste met 16,1%. De bouw van nieuwbouwwoningen blijft in het eerste halfjaar van 2022 iets achter bij het niveau van 2021.
Richtlijn energieprestatie van gebouwen (EPBD IV) moet de energietransitie voor woningen verder versnellen
Op 15 december 2021 publiceerde de Europese Commissie haar voorstel voor de richtlijn energieprestatie van gebouwen1. Dit betreft een voorstel van de Commissie die op 6 juni jl. vanuit het Europees Parlement is aangescherpt. In dit inmiddels aangescherpte voorstel wordt wetgeving ontwikkeld die de energietransitie verder moet gaan versnellen. Hieronder volgen de enkele relevante voorstellen uit de herziene versie van het Europees Parlement. Eén van de belangrijke doelen is om de energielabels tussen landen meer te harmoniseren. Om dit te bereiken wordt voorgesteld om uiterlijk in 2025 de huidige schaalindeling aan te passen. Het is de bedoeling dat het nieuwe label A alleen uit nul-emissiegebouwen bestaat en dat het nieuwe label G de 15% slechts presterende gebouwen van de nationale gebouwenvoorraden worden. Daarnaast wordt er een normering voor de bestaande bouw geïntroduceerd. Voor woonhuizen geldt dat uiterlijk in 2030 energielabel D en in 2033 energielabel C bereikt moet worden. Daarbij wordt deze normering toegepast op de nieuwe labelindeling die in moet gaan per 2025.
Tot slot wordt er in de EPBD IV een nieuwe term geïntroduceerd: een nul-emissiegebouw. Dit wordt gedefinieerd als ‘een gebouw met een zeer hoge energieprestatie, waarbij de lage hoeveelheid energie die nog steeds gebruikt wordt, volledig gedekt wordt door ter plaatse opgewekte energie uit hernieuwbare bronnen of via stadsverwarming’. Vanaf 2030 geldt dat alle nieuwe gebouwen moeten voldoen aan deze eis. Ook moeten alle nieuwe gebouwen vanaf dat moment rapporteren over het klimaatverandering-potentieel gedurende de hele levenscyclus van het gebouw. Hiermee maakt circulariteit haar intrede in de EPBD.
DNB besluit de regeling verlenging risicoweging hypothecaire leningen te verlengen met 2 jaar
Sinds 1 januari 2022 is de door DNB vastgestelde Regeling risicoweging hypothecaire leningen 2022 van kracht. Met deze regeling heeft DNB een minimum ondergrens bepaald voor de risicoweging van hypothecaire leningenportefeuilles van banken die interne modellen gebruiken. De huidige regeling is tot 1 december 2022 van kracht. DNB heeft besloten om deze regeling na 1 december 2022 met twee jaar te verlengen, vanwege het risico van de aanhoudende oververhitting op de Nederlandse woningmarkt en het toenemende systeemrisico dat deze oververhitting volgens de DNB vormt.
DNB constateert dat het systeemrisico in de Nederlandse woningmarkt aanhoudt. De huizenprijzen stijgen sinds juli 2021 met meer dan 15% (per jaar) en tekenen van overwaardering blijven zichtbaar. De groei piekte in januari 2022 op 22,1%, het hoogste groeicijfer dat door het CBS is gemeten sinds het begin van de prijsindex in 1995. Ook blijven prijzen sneller stijgen dan de inkomens van huishoudens, waardoor de betaalbaarheid verder onder druk is komen te staan. De hypotheekschuld van Nederlandse huishoudens is met 92% van het BBP nog steeds relatief hoog. Bovendien is het percentage huizenkopers dat in het kader van de inkomenstoets in verhouding tot hun inkomen bijna het maximum leent, de afgelopen jaren gestaag toegenomen. Huishoudens die onlangs hun eerste huis hebben gekocht en de aankoop met een maximale hypotheek hebben gefinancierd, zijn extra kwetsbaar voor prijsdalingen. Daarnaast sluiten huishoudens van alle leeftijden steeds vaker een aflossingsvrije hypotheek af, wat grotere herfinancieringsrisico's met zich meebrengt. Ook de herfinancieringsrisico's aan het einde van rentevast periodes zijn toegenomen als gevolg van de recente stijging van de hypotheekrente. Dan is er nog de extra financiële druk op huishoudens als gevolg van inflatie en hoge energiekosten.
Stijgende hypotheekrente verandert de Nederlandse hypotheekmarkt aanzienlijk
Met het doorzetten van de rentestijgingen is de drukte op de hypotheekmarkt afgenomen in het tweede kwartaal van 2022. HDN1 registreerde iets meer dan 142.000 hypotheekaanvragen in het tweede kwartaal van 2022, een daling van 3,2% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. De verdeling tussen de kopers- en oversluitmarkt is in het afgelopen kwartaal gelijk verdeeld. Voor de kopersmarkt betekent dat een lichte stijging ten opzichte van het eerste kwartaal, terwijl dat voor de oversluitmarkt een krimp van 8,2% betekent. Als we de omvang van de oversluitmarkt echter vergelijken met dezelfde periode vorig jaar, dan is er een afname van 40% in het aantal aanvragen te zien. Daarmee lijken de renteverhogingen een abrupt einde te hebben gemaakt aan de sterke groei van de oversluitmarkt die HDN sinds augustus 2019 waarnam.
Behalve dat de renteverhoging een halt heeft gezet op de groei van de oversluitmarkt en daarmee de gehele hypotheekmarkt, heeft het ook geleid tot een verschuiving in de gekozen rentevast periodes. In de periode tussen begin 2020 en eind 2021 was gemiddeld 60% van de aanvragen bij HDN voor een rentevast periode tussen de 10 en 20 jaar. Daarentegen bestond tussen de 20% en 30% van de hypotheekaanvragen uit rentevast periodes t/m 10 jaar. Sinds de stijging van de hypotheekrentes aan het einde van het eerste kwartaal van dit jaar is ook het aandeel hypotheekaanvragen met een rentevast periode t/m 10 jaar gestaag toegenomen. Waar in het eerste kwartaal van 2022 gemiddeld nog maar 21% van de aanvragen werd gedaan voor een kortere rentevast periode, is dit in het tweede kwartaal van 2022 al gestegen naar 41,5% van de aanvragen. In de laatste week van het tweede kwartaal was zelfs bijna 60% van alle aanvragen voor een hypotheek met een rentevast periode t/m 10 jaar. Ook op dit vlak heeft de stijging van de hypotheekrente dus geleid tot een trendbreuk.
Daar waar de hypotheekaanvragen bij HDN een langzame daling laten zien, is dit bij de hypotheekinschrijvingen bij het Kadaster nog niet het geval. De reden hiervoor is dat er een vertraging zit tussen de tijd dat een hypotheek wordt aangevraagd bij HDN en wanneer deze wordt ingeschreven in het kadaster. In het tweede kwartaal van 2022 is er voor ruim EUR 45 miljard aan nieuwe hypothekenbedragen ingeschreven, een stijging van 22% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Daarmee zit het productievolume voor de totale Nederlandse markt voor 2022 tot op heden op ruim EUR 85 miljard, ruim 10% boven het productievolume in de eerste 6 maanden van 2021.
_________________________________________________________________________________________
Livegang Calcasa Desktop Taxatie
Vanaf 15 juni 2022 accepteren wij naast de reguliere taxatie onder bepaalde voorwaarden een Calcasa Desktop Taxatie. Dit is een taxatie van een woning door een onafhankelijk taxateur, zonder dat er een bezoek aan de woning plaatsvindt. De taxateur wordt bij het waarderen van de woning ondersteund door het geautomatiseerde waarderingsmodel en de woningmarktinformatie van Calcasa. Dit model berekent de waarde van de woning aan de hand van vergelijkbare verkochte woningen. Hierbij wordt rekening gehouden met woningkenmerken, locatie en marktprijsontwikkelingen. Een taxateur gebruikt zijn eigen kennis en expertise om het waardevoorstel te beoordelen. Deze manier van taxeren is voor de klant sneller en de kosten zijn veel lager dan bij een reguliere taxatie. Daarnaast kan een Calcasa Desktop Taxatie zowel worden gebruikt bij het aanvragen van een nieuwe hypotheek als bij het wijzigen van de bestaande hypotheek. Daarbij komt de voorheen geaccepteerde WOZ-beschikking per 1 juli 2022 te vervallen. Meer weten? Lees alle details hier op het Aegon Intermediair Portaal.
_________________________________________________________________________________________
Productie en pijplijn ontwikkelingen
Aegon Hypotheken had een marktaandeel van 5% in het tweede kwartaal van 2022. Hiermee staat Aegon Hypotheken op een vijfde plaats voor wat betreft haar marktaandeel. Ten opzichte van het tweede kwartaal van 2021 is het marktaandeel van Aegon Hypotheken met 1.3%-punt gedaald. Als gekeken wordt naar het absolute volume dan komt het productievolume in het tweede kwartaal van 2022 uit op € 2.3 mld ten opzichte van € 2.4 mld in het tweede kwartaal van 2021. Voor het eerste halfjaar komt het productievolume van Aegon Hypotheken op basis van het Kadaster uit op € 4.7 mld, circa € 300 mln beneden het niveau van 2021.
Cijfers van het Kadaster zijn gebaseerd op daadwerkelijk verstrekte leningen en kijken naar het inschrijfbedrag bij de notaris, in plaats van naar de hoofdsom van de lening. Aangezien er gemiddeld enkele maanden tijd zit tussen het moment dat een lening wordt aangevraagd en deze daadwerkelijk wordt verstrekt, kijkt Aegon ook naar het aanvraagvolume in HDN. Aangezien HDN circa 90% van alle aanvragen in de markt verwerkt, komt het marktaandeel voor Aegon hier altijd iets hoger uit. Gebaseerd op het aanvraagvolume uit HDN had Aegon Hypotheken een marktaandeel van 6.8% in het tweede kwartaal van 2022. Dit is een daling van 0.9%-punt ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Doordat het totale aanvraagvolume is gedaald in het tweede kwartaal van 2022 ten opzichte van 2021 is het aanvraagvolume van Aegon Hypotheken ook met circa € 500 mln gedaald.
________________________________________________________________________________________
Disclaimer
Dit nieuwsbericht is opgesteld door Aegon Hypotheken B.V. ("Aegon"). Hierin zijn wij uitgegaan van de juistheid en volledigheid van alle informatie die uit verschillende bronnen beschikbaar is. Daarop hebben wij vertrouwd. De informatie is niet geverifieerd, goedgekeurd of bevestigd door een onafhankelijke derde. Historische informatie is niet indicatief voor toekomstige prestaties. De complete disclaimer in het Engels staat hier.
Aegon Hypotheken B.V. is een dochteronderneming van Aegon Nederland N.V. en is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder nummer 52054454. Aegon Nederland staat onder toezicht van De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten in Nederland.