Kwartaalverslag Aegon Hypotheken Q1 2022
Welkom bij het Kwartaalverslag Aegon Hypotheken. In deze reguliere update gaan we in op de Nederlandse hypotheekmarkt en de bijbehorende interessante ontwikkeling in het afgelopen kwartaal.
Algemene ontwikkelingen
Nederlandse economie lijdt onder hoge inflatie
Terwijl de Russische invasie in Oekraïne veel menselijk leed heeft veroorzaakt, zijn de gevolgen van deze invasie voor Nederland in het eerste kwartaal voornamelijk terug te zien in een sterke stijging van de energieprijzen. De inflatie stond in Nederland al op een relatief hoog peil in de nasleep van de COVID-pandemie. Maar in maart was de inflatie historisch hoog met 9,7%. Een percentage wat we sinds maart 1976 niet meer gezien hebben.
Stijging Nederlandse huizenprijzen stagneert, daling aantal woningmarkttransacties houdt aan
In januari 2022 bedroeg de prijsstijging van woningen op jaarbasis 21,1%. In maart 2022 was dit 19,5%. Tegelijkertijd is sinds april 2021 in elke maand een daling van het aantal transacties vastgesteld in vergelijking met dezelfde maand het jaar daarvoor.
Gevolgen van de Oekraïense oorlog voor onze woningmarkt
Het effect van de oorlog in Oekraïne op de Nederlandse economie komt vooral tot uiting in een sterk oplopende inflatie en wordt sterk gedreven door stijgende energieprijzen. Uitgaande van een gemiddeld gas- en elektriciteitsverbruik zijn de gemiddelde jaarlijkse energiekosten meer dan verdubbeld (op basis van flexibele tarieven); van €1.875 in 2021 naar €4.222 in maart 2022. De Nederlandse regering heeft echter een aantal maatregelen genomen om de gevolgen van de stijgende energieprijzen voor Nederlandse huishoudens te beperken.
Bekijk hier de facts & figures van de hypothekenmarkt Q1 2022
Sterke stijging van de hypotheekrente in het eerste kwartaal van 2022
In de loop van het eerste kwartaal van 2022 zijn de hypotheekrentes in versneld tempo gestegen. In vergelijking met de laagste niveaus in het derde kwartaal van 2021, zijn sommige risico- en looptijdcategorieën meer dan 100 basispunten gestegen (NHG-categorie 10 en 20 jaar vast).
Maatschappelijke impact: Aegon Hypotheken start een pilot met NHG om mensen met hoge huurlasten in staat te stellen een woning te kopen
In Nederland zijn er ongeveer 350.000 huishoudens die meer dan 33% van hun netto-inkomen aan huur betalen. Deze zogenaamde 'duurhuurders' kunnen moeilijk de overstap maken van het huren van een woning naar het kopen van een huis, omdat zij onder de gestandaardiseerde acceptatiecriteria geen benodigde hypothecaire lening kunnen krijgen.
Aegon is daarom samen met NHG, BLG Wonen, Florius, ING en Vereniging Eigen Huis een pilot gestart om onder bepaalde voorwaarden een hypotheek te verstrekken aan duurhuurders.
De voorwaarden omvatten onder meer een beoordeling van hun vermogen om de hoge huurlasten gedurende meer dan 3 jaar te betalen en de stabiliteit van hun inkomen. Bovendien zullen deze hypothecaire leningen op individuele basis worden beoordeeld en alleen worden toegekend met een NHG-garantie (en als zodanig binnen de NHG-grens voor de huizenprijs van 355.000 euro moeten blijven).
De pilot zal twee jaar lopen of zodra er in totaal 1.000 hypothecaire leningen in de gehele hypotheekmarkt onder de pilot zijn verstrekt. Daarna volgt een evaluatie en bepalen we deze pilot ons nieuw beleid kan worden.
________________________________________________________________________________________
Hypotheekmarktontwikkelingen
Aangezien huishoudens met lagere inkomens een groter deel van hun inkomen besteden aan energiekosten, is het effect van de stijgende energiekosten op de koopkracht van deze groepen groter.
Omdat de ontwikkeling van de oorlog in Oekraïne zeer onzeker is, is het moeilijk om voorspellingen te doen over de toekomstige economische groei. Het Centraal Planbureau verwacht dat de jaarlijkse Nederlandse economische groei zal afnemen van 4,8% in 2021 tot 3,6% in 2022 en 1,7% in 2023. DNB verwacht een vergelijkbaar groeiniveau van 3,5% in 2022 en 1,5% in 2023. Hoewel werd verwacht dat de inflatie in 2022 rond de 6% zou uitkomen in 2022, is dit op basis van de meest recente CBS-cijfers al achterhaald.
De arbeidsmarkt is nog steeds zeer krap en de werkloosheid bedraagt aan het einde van het eerste kwartaal van 2022 3,3%. Daarom wordt verwacht dat de cao-lonen zullen stijgen, maar niet in lijn met de inflatie. Het CPB verwacht daarom dat de koopkracht in de eerste twee jaar van de regeerperiode van ons huidige kabinet zal dalen. In de laatste jaren van het huidige kabinet zal het weer aantrekken, met een gemiddelde koopkrachtstijging van 0,3% per jaar over een periode van vier jaar.
Woningmarkt
Terwijl de Nederlandse huizenprijsindex in het eerste kwartaal van 2022 met 20,3% steeg, is daarnaast te zien dat de stijging van de huizenprijzen is gaan vertragen. Terwijl de woningprijsstijging op jaarbasis in januari 2022 21,1% bedroeg, was deze in maart 2022 19,5%. Dit kan verband houden met de ontwikkeling van de hypotheekrente, die we later bespreken.
Als we kijken naar het aantal transacties in het eerste kwartaal van 2022, dan zien we dat dit 34% lager ligt dan in dezelfde periode in 2021. In elke maand sinds april 2021 is een daling van het aantal transacties waargenomen ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder.
De combinatie van deze sterke huizenprijsstijgingen en een dalend aantal transacties is een verklaring voor de krapte op de Nederlandse hypotheekmarkt. Dit blijkt ook uit cijfers van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars in onroerende goederen (NVM) die slechts 17.108 te koop staande woningen laten zien (terwijl er in Q12022 #28.975 werden verkocht).
Het aantal nieuwbouwwoningen dat in het eerste kwartaal van 2022 is gebouwd, is met 13% gedaald ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Onze regering heeft er een topprioriteit van gemaakt om de krapte op de Nederlandse woningmarkt op te lossen door in 2030 ten minste 900.000 woningen te bouwen. Maar we hebben we tot nu toe nog niet de vereiste toename gezien van het aantal nieuwbouwwoningen dat wordt gebouwd om deze doelstelling te halen.
________________________________________________________________________________________
Recente ontwikkelingen
Gevolgen van de oorlog in Oekraïne voor de Nederlandse woningmarkt
De gemiddelde hypotheekrente is sinds het begin van dit jaar sterk gestegen, na jaren van daling. Hoewel dit geen gevolgen heeft voor de meeste huiseigenaren met een hypotheek met een vaste rente, heeft het wel gevolgen voor degenen van wie de rentevaste periode bijna afloopt of voor mensen die hun eerste huis willen kopen.
De Nederlandse regering heeft enkele maatregelen genomen om de gevolgen van de stijgende energieprijzen voor Nederlandse huishoudens te beperken. Het btw-tarief op energie wordt tijdelijk verlaagd van 21% naar 9%. Ook wordt de accijns op benzine en diesel vanaf 1 april tot het einde van het jaar verlaagd. Tot slotte wordt een eenmalige energietoeslag ingevoerd voor mensen met een inkomen rond het niveau van de sociale uitkering van 800 euro per huishouden. Hoewel deze maatregelen het effect van de stijgende energiekosten zullen verzachten, is het onwaarschijnlijk dat zij de stijgende kosten volledig zullen compenseren.
Aan de andere kant heeft de sterke stijging van de energiekosten ook geleid tot een toegenomen belangstelling voor duurzame maatregelen, zoals isolatie, zonnepanelen of (hybride) warmtepompen. Hogere energiekosten, in combinatie met hogere subsidies voor duurzame maatregelen, hebben een investering in dit soort maatregelen financieel interessanter gemaakt. De ontwikkeling van sterk stijgende energiekosten kan dan ook een versneller zijn van de transitie naar een duurzamere gebouwde omgeving.
De Rijksoverheid neemt meer regie over de volkshuisvestingsagenda
In hun publicatie ('Nationale Woon- en Bouwagenda') heeft het Ministerie van Binnenlandse Zaken hun plannen aangekondigd om de huidige problemen op onze woningmarkt op te lossen. Deze huidige problemen zijn zichtbaar op drie belangrijke gebieden: a) de beschikbaarheid, b) de betaalbaarheid en c) de kwaliteit van huisvesting in Nederland. Naast andere factoren, zoals demografische ontwikkelingen en de macro-economische omgeving, wordt een gebrek aan sturing door de centrale overheid gezien als een belangrijke factor bij het ontstaan van deze problemen. Momenteel beslissen gemeenten en provincies over de locaties waar gebouwd mag worden en het soort gebouwen dat daar mag worden neergezet. Hoewel de lokale overheden hun beslissingen baseren op lokale overwegingen, voldoet de som van deze beslissingen niet noodzakelijk aan de behoeften In Nederland. Daarom heeft Hugo de Jonge, minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, besloten dat de centrale overheid meer greep zal krijgen op de volkshuisvestingsagenda.
Om de uitdagingen rond de volkshuisvestingsagenda aan te gaan, heeft onze regering verschillende initiatieven aangekondigd. Deze initiatieven zullen worden opgezet om de huidige problemen op te lossen en zijn erop gericht om vóór 2030 900.000 woningen te bouwen en tegelijkertijd de verhouding tussen woonlasten en inkomen te verlagen, de beschikbaarheid van woningen voor iedereen te verbeteren en de duurzaamheid van in onze woningmarkt te versnellen.
Marktontwikkelingen
De Nederlandse markt is 2022 sterk begonnen met EUR 39,7 mrd aan hypotheekproducten in het eerste kwartaal van 2022. Dit is ongeveer gelijk aan het aantal hypotheken in het eerste kwartaal van 2021, met EUR 39,8 mrd en 11% lager dan het aantal hypotheken in het vierde kwartaal van 2021. In het eerste kwartaal van 2022 was echter bijna 41% van de hypotheken afkomstig van herfinancieringen, tegen slechts 25% in het eerste kwartaal van 2021. Hieruit blijkt hoezeer de markt momenteel wordt gedreven door herfinancieringen, die veel gevoeliger zijn voor renteontwikkelingen dan de kopersmarkt.
Het aantal hypotheekaanvragen is gestegen met 37,1%. Hiervan is slechts 0,6% afkomstig van aanvragen voor de aankoop van een (nieuwe) woning.
________________________________________________________________________________________
Aegon Hypotheken
Productie en ontwikkelingen in de pijplijn
Aegon Hypotheken heeft in het eerste kwartaal van 2022 een marktaandeel van 6,1% behaald. Daarmee staan wij, gemeten naar marktaandeel, op de vijfde plaats. Ten opzichte van het eerste kwartaal van 2021 is ons marktaandeel in het eerste kwartaal van 2022 met 0,8% gedaald. In absolute zin daalde onze hypotheekproductie van ongeveer 2,7 miljard euro in het eerste kwartaal van 2021 naar ongeveer 2,4 miljard euro in het eerste kwartaal van 2022.
________________________________________________________________________________________
Disclaimer
Dit nieuwsbericht is opgesteld door Aegon Hypotheken B.V. ("Aegon"). Hierin zijn wij uitgegaan van de juistheid en volledigheid van alle informatie die uit verschillende bronnen beschikbaar is. Daarop hebben wij vertrouwd. De informatie is niet geverifieerd, goedgekeurd of bevestigd door een onafhankelijke derde. Historische informatie is niet indicatief voor toekomstige prestaties. De complete disclaimer in het Engels staat hier.
Aegon Hypotheken B.V. is een dochteronderneming van Aegon Nederland N.V. en is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder nummer 52054454. Aegon Nederland staat onder toezicht van De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten in Nederland.