Kosten bij extra aflossen op je hypotheek

In sommige situaties kan je zonder kosten extra aflossen op je hypotheek. Maar er zijn ook situaties waarin je wél kosten gaat betalen. Wij willen daar graag transparant over zijn. Daarom lees je hier waarom je die kosten betaalt en hoe wij deze berekening maken.

Waarom betaal je soms aflossingskosten?

Als je een hypotheek afsluit, kies je per leningdeel voor een vaste of variabele rente. Bij een vaste rente staat het rentepercentage gedurende een bepaalde periode vast. Wij noemen dat de rentevaste periode. Zo weet jij wat je elke maand aan rente betaalt. En wij weten welk rentebedrag wij elke maand ontvangen. Als je extra aflost, kan op dat moment het rentepercentage lager zijn dan het percentage dat je met ons had afgesproken. Door de extra aflossing lopen wij toekomstige rentebedragen mis die je zou betalen over het afgeloste bedrag.

Zo berekenen wij de aflossingskosten

Als voorbeeld nemen we de situatie van Ted. Dit zijn alle gegevens van Ted op een rijtje: Ted heeft een hypotheek afgesloten van oorspronkelijk €200.000,- Deze hypotheek bestaat uit 2 leningdelen:

Een annuïteitendeel van oorspronkelijk €150.000,-
- De resterende lening op dit deel is €135.000,-
- De resterende rentevaste periode op dit deel is nog 5 jaar tegen 4,5% rente
Een aflossingsvrij deel van oorspronkelijk €50.000,-
- De resterende lening op dit deel is €50.000,-
- De resterende rentevaste periode op dit deel is nog 7 jaar tegen 5% rente

Ted wil graag € 50.000,- extra aflossen op het aflossingsvrije deel van zijn hypotheek. Er is geen sprake van een vrijgestelde situatie. Wij berekenen hoeveel aflossingskosten Ted gaat betalen.

We bepalen over welk bedrag wij aflossingskosten berekenen

Om te beginnen trekken wij de vergoedingsvrije ruimte van het bedrag af dat je wilt aflossen. Binnen deze vergoedingsvrije ruimte mag namelijk extra worden afgelost zonder kosten. De vergoedingsvrije ruimte is maximaal 10% van het oorspronkelijke bedrag per leningdeel. Een adviseur kan je vertellen op welk leningdeel je het beste kan aflossen.

Hogere vergoedingsvrije ruimte voor aflossingsvrije leningen

Ted heeft een hypotheek met meerdere leningdelen. En een van de leningdelen is een aflossingsvrije lening. Hij kiest ervoor om af te lossen op het aflossingsvrije leningdeel. Omdat hij aflost op een aflossingsvrij leningdeel mag hij de vergoedingsvrije ruimte van alle actieve leningdelen bij elkaar optellen.

Wij houden rekening met de eerder gebruikte vergoedingsvrije ruimte

Heb je eerder in hetzelfde kalenderjaar een extra aflossing of omzetting naar marktrente gedaan? Dan heb je al een deel van je vergoedingsvrije ruimte gebruikt. Dit deel trekken wij van je vergoedingsvrije ruimte af. Het deel dat overblijft noemen wij de beschikbare vergoedingsvrije ruimte. Dit bedrag trekken wij af van het bedrag dat je wilt aflossen. Over het bedrag dat uiteindelijk overblijft, betaal je aflossingskosten. In het voorbeeld van Ted betekent dit:

Bedrag dat Ted extra wil aflossen		€50.000,-
Vergoedingsvrije ruimte annuitair deel	€15.000,- (10% van €150.000,-)
Vergoedingsvrije ruimte aflossingsvrije deel	€5.000,- (10% van €50.000,-)
Gebruikte vergoedingsvrije ruimte in dit jaar	€ - (Niets gebruikt dit jaar)
Beschikbare vergoedingsvrije ruimte voor het aflossingsvrije deel		€20.000,- (€15.000,- + €5.000,-)
Bedrag waarover kosten worden berekend		€30.000,-

Wij bepalen de contractrente en de vergelijkingsrente

In de volgende stap bekijken we welke rente je nu betaalt tijdens de lopende rentevaste periode voor het betreffende leningdeel. Dit is de contractrente. We bekijken ook welke rente wij nu zouden kunnen ontvangen voor het bedrag dat je vervroegd aflost. Ted wil een bedrag van €50.000,- aflossen en hij heeft nog een looptijd van 7 jaar. Wij bekijken dan welke rente wij nu nog kunnen vragen aan klanten die een hypotheek willen met een looptijd van 7 jaar. Wij kijken hiervoor naar de rentetarieven van nu. Dit rentetarief is de vergelijkingsrente. In dit voorbeeld van Ted komen we uit op een vergelijkingsrente van 3,5%.

Wij berekenen het renteverschil

Als je extra aflost, kan de rente op dat moment lager staan dan de rente die bij jouw rentevaste periode hoort. In dat geval kan die extra aflossing voor een renteverschil zorgen. Dat is het bedrag dat wij door de extra aflossing niet ontvangen. Dit renteverschil berekenen we als volgt. Per maand vermenigvuldigen we eerst het bedrag waarover kosten worden berekend met de contractrente. Vervolgens doen we dit ook met de vergelijkingsrente. Het verschil tussen deze bedragen is wat wij per maand, gedurende de resterende rentevaste periode, aan rentebetalingen mislopen.

Wij berekenen de contante waarde, wat is dat eigenlijk?

Omdat je de rente niet in de toekomst betaalt, maar nu in één keer, rekenen wij het renteverschil terug naar dit moment. Dit heet contant maken. De contante waarde is dus de huidige waarde van een bedrag, dat wij eigenlijk pas na een bepaalde periode zouden krijgen. Het bedrag dat hier uitkomt, zijn de aflossingskosten.

Berekening van het renteverschil en contante waarde: een voorbeeld

Laten we teruggaan naar de situatie van Ted. Hij zou over zijn resterende rentevaste periode van 7 jaar rente gaan betalen op basis van zijn contractrente. Dat zijn 84 maanden. Voor elke maand maken wij een berekening. Als we de voorgaande stappen toepassen op zijn situatie, blijkt dat Ted € 2.819,49 aan aflossingskosten gaat betalen. Deze kosten betaalt hij bovenop de € 50.000,- extra aflossing. Bekijk de berekening hieronder:

Maand	Bedrag waarover kosten worden berekend	Maandelijks rentebedrag o.b.v. huidige contractrente	Maandelijks rentebedrag o.b.v. vergelijkings-rente	Renteverschil	Contante waarde van renteverschil o.b.v. vergelijkings-rente
1	€ 30.000,-	€ 125,00	€ 87,50	€ 37,50	€ 37,39
2	€ 30.000,-	€ 125,00	€ 87,50	€ 37,50	€ 37,28
...	...	...	...	...	...
83	€ 30.000,-	€ 125,00	€ 87,50	€ 37,50	€ 29,36
84	€ 30.000,-	€ 125,00	€ 87,50	€ 37,50	€ 29,28
Totaal					€ 2.819,49

Dit is een algemeen voorbeeld. Wil je weten wat de aflossingskosten zijn voor jouw eigen hypotheek? Neem dan contact op met je adviseur.

Tip!

Kijk op www.belastingdienst.nl of je deze aflossingskosten van de hypotheek kunt opvoeren in je belastingaangifte. Alleen de kosten die horen bij jouw eigenwoningschuld mag je aftrekken.